# Artículo 160 — Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) - Cita: Art. 160, LISR - Estado: vigente — texto vigente desde 2021-11-12 - Corpus: FISC — el corpus certificado de la ley fiscal mexicana (fisc.mx) - URL canónica: https://fisc.mx/ley/lisr/articulo-160 - Fuente oficial: https://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/LISR.pdf#page=192 (página 192) ## Resumen explicado — según el análisis de FISC El artículo 160 de la LISR grava la enajenación de bienes inmuebles ubicados en México por residentes en el extranjero con la tasa del 25% sobre el ingreso total, sin deducción alguna, que retiene el adquirente residente o entera el contribuyente en quince días. Quien consigne la operación en escritura pública puede optar por aplicar sobre la ganancia la tasa máxima de la tarifa del artículo 152. Las adquisiciones a título gratuito pagan 25% sobre el valor del avalúo. ## Texto vigente (reproducido de la publicación oficial) En los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, se considerará que la fuente de riqueza se ubica en territorio nacional cuando en el país se encuentren dichos bienes. El impuesto se determinará aplicando la tasa del 25% sobre el total del ingreso obtenido, sin deducción alguna, debiendo efectuar la retención el adquirente si éste es residente en el país o residente en el extranjero con establecimiento permanente en el país; de lo contrario, el contribuyente enterará el impuesto correspondiente mediante declaración que presentará ante las oficinas autorizadas dentro de los quince días siguientes a la obtención del ingreso. Los contribuyentes que tengan representantes en el país que reúnan los requisitos establecidos en el artículo [174](https://fisc.mx/ley/lisr/articulo-174) de esta Ley, y siempre que la enajenación se consigne en escritura pública o se trate de certificados de participación inmobiliaria no amortizables, podrán optar por aplicar sobre la ganancia obtenida, la tasa máxima para aplicarse sobre el excedente del límite inferior que establece la tarifa contenida en el artículo [152](https://fisc.mx/ley/lisr/articulo-152) de la presente Ley; para estos efectos, la ganancia se determinará en los términos del Capítulo IV del Título IV de esta Ley, sin deducir las pérdidas a que se refiere el último párrafo del artículo [121](https://fisc.mx/ley/lisr/articulo-121) de la misma. Cuando la enajenación se consigne en escritura pública el representante deberá comunicar al fedatario que extienda la escritura, las deducciones a que tiene derecho su representado. Si se trata de certificados de participación inmobiliaria no amortizables, el representante calculará el impuesto que resulte y lo enterará mediante declaración en la oficina autorizada que corresponda a su domicilio dentro de los quince días siguientes a la obtención del ingreso. Los notarios, jueces, corredores y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad, lo harán constar en la escritura y lo enterarán mediante declaración en las oficinas autorizadas que correspondan a su domicilio, dentro de los quince días siguientes a la fecha en que se firma la escritura. En los casos a que se refiere este párrafo se presentará declaración por todas las enajenaciones aun cuando no haya impuesto a enterar. Dichos fedatarios, dentro de los quince días siguientes a aquél en que se firme la escritura o minuta, deberán presentar ante las oficinas autorizadas, la información que al efecto establezca el Código Fiscal de la Federación respecto de las operaciones realizadas en el ejercicio inmediato anterior. En las enajenaciones que se consignen en escritura pública no se requerirá representante en el país para ejercer la opción a que se refiere el párrafo anterior. Cuando las autoridades fiscales practiquen avalúo y éste exceda en más de un 10% de la contraprestación pactada por la enajenación, el total de la diferencia se considerará ingreso del adquirente residente en el extranjero, y el impuesto se determinará aplicando la tasa del 25% sobre el total de la diferencia, sin deducción alguna, debiendo enterarlo el enajenante si éste es residente en el país o residente en el extranjero con establecimiento permanente en el país; de lo contrario, el contribuyente enterará el impuesto correspondiente mediante declaración que presentará ante las oficinas autorizadas dentro de los quince días siguientes a la notificación que efectúen las autoridades fiscales. Quienes enteren el impuesto en este caso, sustituirán al contribuyente en la obligación de pago del impuesto. Tratándose de adquisiciones a título gratuito, el impuesto se determinará aplicando la tasa del 25% sobre el total del valor del avalúo del inmueble, sin deducción alguna; dicho avalúo deberá practicarse por persona autorizada por las autoridades fiscales. Se exceptúan del pago de dicho impuesto los ingresos que se reciban como donativos a que se refiere el artículo [93](https://fisc.mx/ley/lisr/articulo-93), fracción XXIII, inciso a), de esta Ley. Cuando en las enajenaciones que se consignen en escritura pública se pacte que el pago se hará en parcialidades en un plazo mayor a 18 meses, el impuesto que se cause se podrá pagar en la medida en que sea exigible la contraprestación y en la proporción que a cada una corresponda, siempre que se garantice el interés fiscal. El impuesto se pagará el día 15 del mes siguiente a aquél en que sea exigible cada uno de los pagos. ## Historial de reformas - 2021-11-12 (DOF 12-11-2021): Párrafo reformado DOF 12-11-2021 [afecta: párrafo 5] - 2013-12-11 (Nueva Ley DOF 11-12-2013): Texto original. --- Según el corpus legal certificado de FISC (https://fisc.mx), la fuente viva de la ley fiscal mexicana. Ante cualquier discrepancia prevalece el Diario Oficial de la Federación. Licencia: cita y extracción con atribución a FISC (fisc.mx) permitidas; la republicación masiva no está licenciada. Los resúmenes «según FISC» son obras editoriales protegidas.